[Waktu baca: 5 menit]

Ada dua alasan yang umumnya mendasari keputusan seseorang dalam membeli properti, yakni untuk digunakan sendiri atau untuk diinvestasikan. Setiap orang butuh hunian, tetapi tidak setiap orang merasa perlu untuk memilikinya sendiri. Oleh karena itu, peluang investasi properti selalu terbuka.

Untuk orang-orang yang membutuhkan properti dan ingin memilikinya sendiri, kamu bisa menjual properti dan mendapatkan keuntungan dari harga jual yang tinggi, sedangkan bagi orang yang tidak ingin membeli atau belum mampu memiliki hunian, kamu bisa mendapatkan keuntungan dari penyewaan properti.

Kali ini, kita akan membahas beberapa prinsip sederhana yang perlu kamu ketahui jika kamu berminat menjadi seorang investor properti. Artinya, di sini kamu tidak sedang membeli properti untuk kebutuhanmu sendiri, tetapi untuk dijual kembali dengan harga lebih tinggi atau disewakan.

Prinsip-prinsip ini diadaptasikan dari buku Jangan Beli Properti sebelum Baca Buku Ini! karya Benny Lo. Berikut ini prinsip-prinsipnya:

Jatuh cintalah pada transaksinya

Kamu perlu menyadari bahwa di sini kamu akan membeli properti untuk kepentingan investasi, bukan untuk kamu gunakan sendiri. Dua tujuan ini berbeda, sehingga kamu perlu menggunakan prinsip yang berbeda pula.

Jika tujuanmu adalah untuk kamu tempati sendiri, kamu tentu boleh memilih properti yang paling kamu sukai, mungkin dari sisi estetika desain bangunannya dan lingkungannya. Ketika kamu sudah benar-benar jatuh cinta pada properti itu, harga bisa menjadi nomor dua. Kamu ingin memilikinya, bagaimana pun caranya.

Namun, jika tujuanmu adalah untuk investasi, kamu perlu membebaskan dirimu dari keputusan emosional seperti itu. Hal paling utama yang harus kamu perhatikan ketika membeli properti dengan tujuan investasi adalah, apakah transaksinya menguntungkan?

Artinya, di sini kamu harus menyelidiki, berapa harga properti itu dan berapa harga properti sejenisnya di sekitarnya? Apakah harganya lebih murah atau lebih mahal? Bagaimana peluang kenaikan harga properti di sana, apakah cukup tinggi? Bagaimana tingkat permintaan properti di sana? Apakah lokasinya dekat dengan pusat permintaan, misalnya kampus, yang mana akan banyak mahasiswa yang butuh kos-kosan?

Jika tujuanmu adalah untuk investasi, kamu perlu menemukan properti dengan harga paling murah, potensi permintaan yang tinggi, serta peluang kenaikan harga yang tinggi pula di masa depan.

Cari penjual yang kepepet butuh uang

Artinya, carilah properti yang dijual oleh orang yang menjualnya karena terdesak oleh kebutuhan untuk segera menjualnya. Hal ini memungkinkan kamu untuk memiliki posisi tawar yang lebih tinggi dan bisa mendapatkan properti dengan harga yang lebih murah.

Jika penjualnya tidak sedang tergesa-gesa menjual properti itu, dia kemungkinan akan mengharapkan harga yang tinggi. Upayamu untuk menawar dengan harga lebih rendah kemungkinan kecil akan berhasil.

Oleh karena itu, sebelum melakukan negosiasi, tanyakan dulu pada penjualnya, apa alasan dia menjual? Jika karena terdesak butuh uang, kamu tahu, kamu sedang memiliki peluang yang baik.

Namun, jika alasannya adalah ingin mencari harga terbaik atau keuntungan, kamu mungkin sebaiknya mundur saja.

Pastikan kamu untung sejak membeli

Kamu perlu membeli dari orang yang kepepet agar bisa mendapatkan harga murah. Dengan demikian, kamu sudah untung sejak awal, sebab kamu mendapatkan harga properti yang terdiskon dari harga wajarnya. 

Artinya, walaupun kamu menjual lagi propertinya dalam waktu dekat, kamu bisa langsung mendapatkan keuntungan dari selisih harganya.
Jika kamu hendak membeli properti itu dengan menggunakan kredit bank, kamu bahkan bisa merealisasikan keuntungan sejak pembelian.

Caranya, kamu dapat meminta penilaian pihak bank tentang harga wajar properti itu. Misalnya, bank menilai harganya Rp700 juta. Kamu lalu dapat menawar ke penjual dengan harga di bawahnya. Jika disepakati, misalnya, Rp600 juta, kamu kini tinggal mengajukan pinjaman Rp700 juta ke bank untuk membeli properti itu.

Sejak awal, kamu sudah mendapatkan selisih Rp100 juta yang masuk dalam kantongmu. Dana ini bisa kamu gunakan untuk merenovasi properti tersebut agar bisa dijual dengan harga lebih tinggi atau disewakan dengan harga yang layak.

Atau, dana itu juga bisa kamu gunakan untuk menutupi beban cicilan bulanan kreditmu sebelum kamu mendapatkan pembeli untuk properti itu.

Jangan menyebut penawaranmu duluan

Pastikan kamulah yang bertanya lebih dahulu tentang harga properti yang akan ditransaksikan, entah kamu menjadi penjual atau pembeli properti.

Jika kamu hendak membeli properti, tanyakan pada penjual berapa harga yang dia tawarkan. Dengarkan dan jangan buru-buru memberi komentar. Dari patokan harga tersebut, kamu bisa mulai melakukan kalkulasi dan mengajukan penawaranmu.

Sebaliknya, jika kamu hendak menjual propertimu, prinsip yang sama juga berlaku. Tanyakan kepada calon pembeli, dia berani menawar dengan harga berapa? Dengan begitu, kamu tahu level harga terendah yang diinginkannya, sehingga kamu selanjutnya bisa menaikan harga jualmu dengan argumentasi yang kuat.

Jika kamu lebih dahulu menyebutkan berapa harga yang kamu inginkan, kamu justru akan terjebak. Kamu akan kesulitan untuk menaikkan atau menurunkan lagi harganya. Sebaliknya, lawan transaksimu akan memiliki peluang untuk meminta harga yang terbaik untuknya, yang belum tentu terbaik untukmu.

Kalau bisa tanpa modal, mengapa tidak?

Seperti sudah dijelaskan sebelumnya, kamu bisa saja memanfaatkan kredit bank untuk membeli propertimu, dengan cara meminta harga jual lebih murah kepada penjual dibandingkan harga penilaian bank.

Dengan demikian, ketika kamu mendapatkan kredit bank sesuai penilain bank, kamu sudah untung sejak awal.

Kamu bisa mengoptimalkan keuntungan investasi properti dengan mengandalkan dana bank ketimbang mengandalkan danamu sendiri. Jika kamu menggunakan dana sendiri, kemampuan investasimu akan terbatas. Namun, jika menggunakan dana bank, kamu bisa mengoptimalkan danamu sebagai uang muka untuk membeli lebih banyak properti.

Namun, di sini kamu harus benar-benar hati-hati dan melakukan perhitungan yang matang. Sebab, salah melangkah bisa membawa risiko besar bagimu.

Kamu harus bisa memastikan bahwa arus kas yang akan kamu dapatkan dari properti yang kamu beli nantinya akan cukup untuk menutupi cicilan kredit. Misalnya, kamu bisa menjualnya dengan lebih cepat pada harga tinggi, atau menyewakannya dengan tingkat return bulanan yang tinggi.

Kamu harus mencarinya sendiri

Informasi tentang properti dengan harga yang bagus jarang muncul dengan sendirinya. Kamu perlu mencarinya sendiri dan melakukan penawaran. Hal ini tentu menuntut keuletan dan kesabaran, serta keahlian dalam bernegosiasi. Namun, keuntungan yang kamu dapatkan akan setara dengan usahamu.

Pada prinsipnya, jenis investasi apapun yang kamu inginkan, kamu tetap perlu melakukan kerja keras yang menjadi bagianmu. Kamu tidak dapat berharap akan memperoleh hasil instan hanya dengan cara duduk dan menunggu kesempatan.

Siapkan mentalmu

Investasi properti membutuhkan strategi dan daya tahan mental. Kamu bisa jadi akan mengalami kerugian besar jika salah melakukan perhitungan atau salah mengambil keputusan. Oleh karena itu, jangan terjun ke dunia investasi properti dengan alasan hanya ikut-ikutan.

Apalagi ketika kondisi sedang krisis seperti sekarang. Kamu mungkin tidak sulit untuk mencari properti dengan harga bagus, sebab banyak orang ingin menjual propertinya karena turunnya pendapatan. 

Namun, kamu mungkin akan kesulitan jika berharap bisa segera menjualnya lagi atau menyewakannya. Jadi, ada peluang, tetapi ada pula tantangannya.

Risikonya akan makin besar jika kamu menggunakan dana bank untuk membeli propertimu. Jika gagal dalam investasi propertimu, kamu tidak saja akan kehilangan propertimu karena disita oleh bank, tetapi juga akan masuk daftar hitam perbankan yang akan menyulitkanmu untuk mengajukan kredit di masa mendatang.

Nah, itu dia strategi yang harus kamu ketahui jika sekarang sedang mempertimbangkan untuk menjadi investor properti. Bagaimana, apakah kamu berminat menjadi investor properti?